A locação por temporada via plataformas digitais popularizou o Airbnb em condomínios residenciais em todo o Brasil. Para os proprietários, o modelo representa uma oportunidade atrativa de gerar renda extra de forma rápida e desburocratizada. Para os hóspedes, oferece praticidade e preços acessíveis.
No entanto, nos condomínios residenciais, essa facilidade traz desafios diários: o aumento da rotatividade de estranhos, dúvidas sobre a segurança nas portarias e divergências sobre o uso das áreas comuns.
Diante do cenário de incerteza e debates acalorados entre moradores e proprietários, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a debater a matéria. Mas afinal, o condomínio pode proibir a locação de curta duração? Qual o limite entre o direito de propriedade e a convenção condominial?
Abaixo, explicamos os novos desdobramentos jurídicos e o impacto dessa decisão na rotina da gestão condominial.
O que está em pauta no STJ?
O debate central está na análise do Recurso Especial nº 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. O julgamento busca balizar a fronteira entre:
O Direito Individual de Propriedade: garantido pelo Código Civil e pela Constituição, permitindo que o proprietário disponha do seu imóvel.
A Autoridade Coletiva do Condomínio: o poder da assembleia e da Convenção Condominial de estabelecer regras para a manutenção da ordem, segurança e sossego de todos os moradores.
A futura decisão servirá como parâmetro nacional para uniformizar a jurisprudência, evitando decisões conflitantes em diferentes tribunais do país.
O Histórico das Decisões do STJ
Para compreender o momento atual, vale relembrar como a jurisprudência da Corte evoluiu nos últimos anos:
2021: O STJ entendeu que, nos casos em que a Convenção de Condomínio prevê expressamente a destinação exclusivamente residencial, a assembleia/convenção tem legitimidade para proibir a locação atípica de curta duração via plataformas digitais.
2024: O posicionamento de 2021 foi reafirmado, consolidando a tese de que a regra coletiva (Convenção) prevalece quando restringe o uso comercial/atípico em condomínios estritamente residenciais.
Novos Desdobramentos: O novo recurso abre espaço para reavaliar nuances desse entendimento, considerando a constante transformação do mercado imobiliário e a necessidade de equilíbrio sem violar direitos fundamentais.
O que diz a Legislação Atual?
A discussão é complexa porque envolve diplomas legais que parecem se cruzar:
Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): Regulamenta a locação por temporada por períodos de até 90 dias, reconhecendo a legalidade da prática.
Código Civil: Garante o direito do condômino de usar e fruir do seu bem, desde que respeitadas as normas de boa vizinhança, sossego, salubridade e a destinação do edifício.
Juristas e especialistas apontam que o ato de alugar um imóvel por poucos dias não descaracteriza, por si só, a finalidade residencial, desde que o imóvel não seja utilizado para eventos, festas ou atividades comerciais de outra natureza. Proibições genéricas, sem fundamentação concreta, podem acabar gerando contestações judiciais severas.
Os Principais Impactos no Dia a Dia do Condomínio
Independente do desfecho final no STJ, a presença de locações por temporada exige atenção em quatro pilares principais:
1. Segurança e Controle de Acesso
A alta rotatividade de hóspedes exige procedimentos rigorosos na portaria. É necessário cadastrar hóspedes previamente, coletar documentos e utilizar tecnologias (como controle facial ou QR Code temporário) para evitar vulnerabilidades.
2. Convivência e Regras da Casa
Moradores fixos buscam rotina e tranquilidade, enquanto hóspedes em férias possuem horários e hábitos diferentes. O uso de áreas comuns (piscina, academia, salão de festas) costuma ser o ponto crítico de divergência.
3. Impacto no Mercado e Valorização
Com mais de 1,3 milhão de anúncios de imóveis no Airbnb no Brasil, as regras adotadas pelos condomínios afetam diretamente a liquidez e o valor de mercado de unidades voltadas a investidores.
4. Gestão e Atuação do Síndico
Os gestores condominiais e síndicos estão no centro desse debate, precisando atuar como mediadores para evitar que o tema cause polarização e conflitos em assembleias.
O Papel do Síndico e da Administradora
Em vez de adotar uma postura puramente reativa, cabe à gestão condominial conduzir a pauta com equilíbrio e transparência:
Revisar a Convenção e o Regimento Interno: Garantir que o regramento interno esteja claro, atualizado e fundamentado no entendimento jurídico vigente.
Estabelecer Regras Claras para Hóspedes: Criar manuais de uso do condomínio para serem entregues aos locatários temporários (horários de silêncio, normas de convivência e lixo).
Manter Comunicação Aberta: Promover debates informativos em assembleias, ouvindo tanto os proprietários que utilizam a plataforma quanto os moradores fixos.
Contar com Suporte Jurídico e Administrativo: Ter o apoio de uma administradora de condomínios experiente ajuda a embasar decisões com segurança jurídica, prevenindo litígios desnecessários.
Saber como mediar o Airbnb em condomínios tornou-se um grande desafio para a gestão atual.
Conclusão
A discussão sobre o Airbnb em condomínios reflete os novos modos de morar e investir da sociedade contemporânea. Acompanhar as decisões do STJ é indispensável para garantir que as deliberações internas do condomínio estejam alinhadas à lei, preservando o direito de propriedade, a segurança coletiva e a harmonia entre os condôminos. Em suma, acompanhar os desdobramentos sobre o Airbnb em condomínios é fundamental para garantir a harmonia e a segurança coletiva.